案例研究:凯霍加城市住房管理局利用BAS

BAS的概念

BAS的目标是基于外部考虑，使建筑设备能够更高效、更自动地运行。通常情况下，这意味着建筑设备的操作要反映一天中的时间、室外温度或客户需求。加热和冷却系统，照明，安全，和火灾报警系统是常见的建筑组件，通常受益于自动化。在过去的几年里，这些系统可能一直处于“开”或“关”模式，在可以追求构建系统效率的地方，考虑了基于多年假定的最佳实践的手动调整，但往往不是一致的。

在当今的设施管理领域，由于自动化提供的明显优势，BASs越来越普遍。除了节省能源，这些系统还减少了维护人员的时间，因此也减少了管理费用。从手动操作的机械/电气设备工厂升级到BAS至少必须包括新的传感器、新的可控设备设备(阀门、开关等)和一个控制站(计算机)，该控制站使用专门设计的软件来监控和自动调整建筑设备的操作。

CMHA BAS的基本范围

在CMHA的案例中,33个建筑工地(下载包括CMHA建筑地盘清单及每个地盘内的自动化建筑设备)在不同程度上实现了自动化。CMHA目前的工作重点是建造机械系统。他们已经自动化了用于建筑供暖和家用的热水发电系统，以及提供空调的冷冻水系统。CMHA的一个建筑综合体湖景塔（Lakeview Towers）还具有用于安全和火灾报警的BAS连接。CMHA系统完全可扩展，以在未来实现更大的建筑设备自动化，如鼓风机，管道系统减震器、冷却器和室内照明等等。

这个BAS安装是一个100万美元的元素，更大的3300万美元能源绩效合同这提供了更高效的锅炉和冷却器，并加强了建筑围护结构，包括新的屋顶、窗户和门。整个项目的BAS部分每年可节省超过17.5万美元的公用事业成本。在过去两年中，CMHA的BAS业务大大超过了预期的公用事业节省开支。

系统运行参数是关键

BAS的工作参数是可变的，但在安装过程中，CMHA软件加载了初始传感器和系统设置。这些试验参数，基于安装的设备规格和已知的最佳做法，后来进行了测试和调整，以优化建筑系统的性能。例如，冬天的室外温度会促使每栋建筑的供热水回路在最佳温度下运行。在气温高达40华氏度的冬季，某一特定地点的加热水回路温度可能需要达到145华氏度。10度的一天可能需要175度的热水循环温度。BAS将感知外部温度波动，并有效地命令锅炉和泵提供所需的加热水的温度和体积，以保持居民的舒适。在夏季，由bas控制的冷冻水系统以类似的方式提供建筑空调。

在CMHA的案例中，BAS的操作得益于对住宅采暖和制冷需求相对静态的理解，特别是在恒温器设置是由书面政策确定的建筑中。在CMHA之外的其他场所，非住宅建筑功能，如制造过程和办公环境，在供暖和制冷需求方面更加动态。然而，即使是这些更复杂的建筑占用，BAS技术及其操作软件仍然可以很容易地适应。

远程监控

CMHA的建筑系统由位于德克萨斯州达拉斯的西门子建筑技术中央控制中心通过互联网连接持续监控。当构建系统操作偏离性能协议时，CMHA的维护人员和他们的主管会收到电子邮件通知。任何合格的建筑设备偏差都会触发系统警报，并发送电子邮件给适当的CMHA人员。最明显的电子邮件通知例子是对机械设备突然失灵的响应。在其他可操作的建筑系统内，不希望出现的温度偏差是触发电子邮件通知的一个不那么严重但同样重要的例子。

电子邮件通知的安排对CMHA来说是合适的，因为他们有一个内部维修人员，可以对建筑紧急情况作出24小时的反应。其他建筑业主可能受益于更健全的BAS供应商协议。不仅是通知，而且设备的操作和调整都可以由控制中心远程执行，可能距离建筑工地数千英里。

整个系统的意识

指定的CMHA人员可以随时通过BAS软件远程登录。该程序的主页显示了网络中每个CMHA建筑的汇总设备状态。无论收到来自西门子达拉斯控制中心的任何电子邮件通知，CMHA指定的员工都有能力开启或关闭建筑设备，或调整设备运行参数。BAS软件记录活动以及由此启动的任何设备调整的日期和时间，以及启动该行动的人员。由设备级的维护人员发起的任何系统活动也同样可以被识别和监视。右边的图像是CMHA系统的实际屏幕截图。它们正在建立具体的，并显示各种设备的操作模式和警报，就像bas系统用户所看到的那样。

BAS对CMHA管理人员的其他优势是它提供的监督和报告能力。关于设备历史的技术问题很容易回答。描述各种设备在一段时间内运行情况的报告可以从系统中打印出来。几乎所有由BAS操作的设备的数据都可以被捕获并打印成报告。

营运节省开支预览

虽然我们将在以后的文章中详细讨论，但这里有一个关于BAS可以提供的操作节省的简单示例。“操作”节余通常高于BAS合同中正式规定的节能协议。假设，在安装BAS之前，CMHA大楼的一个家用热水箱的锅炉意外关闭。由于他们的一个水箱可能能容纳500加仑的热水，客户的投诉可能不会在水箱的热水耗尽或冷却后的几个小时内引发维修响应。

然而，在这个相同的场景中，BAS就位后，将立即发出通知。这使得维护团队可以在任何住户意识到有问题之前做出反应。不需要维修人员记录和回复数十个居民的求助电话，可以节省一大笔钱。这只是节省员工时间的一个简单例子，更不用说改善客户服务方面了，这些方面也很重要，不能用具体的美元来衡量。下次请加入我们，我们将讨论CMHA BAS的更多细节。

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Michael Hughes先生是该功能的技术贡献者。他是建筑部门的主任凯霍加市住房管理局(CMHA)。

William Davis先生是这一专题的技术贡献者。他是the Building Technologies Division的高级客户主管西门子工业公司．